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房地產的相關預測

房市賭徒賠15%出場 現在進行式!
雖然3月下旬因央行降息與解除房貸限制,讓4月初至今房市買氣有稍稍復甦,也為建商啟動520檔期有了信心,不過,房市空頭循環才開始,就有不少將交屋的預售屋投資客選擇賠總價15%出場,低利率時代,有些建商就選擇承接「吃下來」,但還得防範房屋「愈賣愈多」的賣壓風險。
戴德梁行總經理顏炳立日前便透露,有不少投資客已經動用「賠15%出場模式」,這是房市不好的徵兆。也因此,他強調,建商如果有土地要動工或是結構中,就得把錢準備好,存糧過冬,不然連建商自己都會有危險。
根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之中,有所謂「買方反悔出場條款」—「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者,賣方得沒收依房地總價款百分之_(最高不得超過百分之十五)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,買賣雙方並得解除本契約。」
21世紀不動產桃園南平加盟店店長黃金國也說,之前桃園房市好的時候,就有投資客以槓桿操作買了2預售屋,原本想說交屋前賣掉1間就好,結果2間都轉不掉,因此面臨15%遭建商沒收的問題。也有投資客是不好看後市,乾脆賠15%出場,先跑先贏。
---節錄自好房網News2016/04/17(蔡佩蓉)

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房價看跌仍有「冤大頭」? 就是這些人加溫房市...
你認為今年的房價會上漲、還是下跌?大部分的人,一定異口同聲的都認為「房價一定往下走的啦」!當每個人都頭頭是道的評論房價走勢時,也有人無畏房市下跌盤整趨勢,仍舊進場買房!難道,這些人是不懂行情的「冤大頭」嗎?
包括許多房市權威人士,均認為台灣房市還將持續走跌好幾年,其中以戴德梁行總經理顏炳立提出的「房市還要跌8年」最為人熟知!即便如此,仍有許多人在專家到網友對房市的普遍「看空潮」中,出手買房。
有網友在上詢問,「現在幾乎每個人都看跌房價,為什麼有人還在現場跑去買房?」而回應網友都認為,會在現在買屋的大概都是有「自住需求的人」!
網友wchpfish表示,正因為大家都看跌,代表很多人都在賣,議價空間大,跌的時候不買、要何時才買?「自己當年就是在開始跌價的時候,仔細評估過經濟能力就買房了,雖然很多人當時笑我傻,但若到谷底準備反彈了,你確定還能買的到喜歡的案件嗎?」
網友huangyaopai也以自身經驗指出,若有需要、只要付得起就買房,「除非是房子所處的地點太差,否則依經驗法則,很少是吃虧的投資,更何況是自住。」
而著有《富爸爸窮爸爸》的羅伯特清崎,認為台灣經濟可能在2016年面臨經濟衰退,但是「危機就是轉機」!學校的教育、老師等人都認為,債務是不好的,導致許多人根本不懂得如何運用錢,「一昧將錢存在銀行,這樣只會讓錢流失」;並認為在,將有翻轉成為富人的可能。
此外,永慶房產集團業管部協理林泰隆也表示,在央行宣布降息、並解除豪宅以外的信用管制措施後,民眾看屋意願已上升,3月買賣移轉棟數也已表現回溫,在買方看房態度轉而積極的情況下,只要屋主能讓價,相信能使房市交易快速回溫。
---節錄自好房網News2016/04/22(王永貞)

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房價難崩 全因離不開這3樣東西
住過五光十色的大城市,就再也難以忍受鄉村的寧靜了?網友認為,台灣都會地區房價不可能崩盤,因為捷運、醫療資源、密集的7-11早已讓所有人「回不去了」,剩下偏遠鄉村中一堆老舊透天沒人要,城市中的老房子卻塞滿人。
北上奮鬥20年,再回鄉買房養老,是許多「北漂族」的生涯計劃,但是網友卻認為「行不通」,因為多數的人到了大城市後,就無法離開都市了,再加上年事漸長,對於醫療資源會有更迫切的需求,反倒會使得更多老人從鄉鎮搬往都市。
網友認為,大都市的捷運、公車系統,不只受到上班族的喜愛,更適合老人通勤,「難道老了還要騎車?」,再加上對於醫療資源的依賴只會愈來愈深,因此向城市、醫療中心移動,將是台灣房市需求的趨勢。
指出,更重要的是在大都市中,生活必需品大多可以直接在7-11解決,不需要跑很遠才能補充資源,這樣的便利性讓多數人來了城市後「回不去了」,更遑論年輕人外食、休閒娛樂的需求,更是支撐大都市住宅需求的動力之一。
---節錄自好房網News2016/04/24(賈蓉)

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房市18層地獄 全因「不存在的2種人」惹禍
屋主撐、買方等,房市交易想重回正軌,恐怕難上加難!專家表示,目前市場高唱「等~等~等~等」,買賣雙方都想找到「不殺價的買方」、「佛心價的賣方」,卻忘記這種人「不存在於地球上」,尤其中古市場更是「鐵板一塊」,「你等得到便宜的房子嗎?」
「房價沒低過,買方等得到便宜的房價嗎?」房市專家田大權在《蘋果掀房事》中表示,現在的買方從等小跌、等大跌、等崩盤,最後又不敢買,根本很難等到所謂的「便宜價」,何況從古至今,都不曾出現「房價很低」這種事情,一直等待的買方必須自問「真的等得到嗎?」
田大權認為,這般房價僵持戰幾乎讓房市跌入18層地獄,但是入地獄之前,必須先釐清究竟原因為何。田大權認為,依照目前980萬間房屋推算,有71%的持有者沒有貸款、4%的人擁有3間以上房子,就可知曉目前不缺錢的屋主仍是多數,當然不會隨便賣,「中古市場是七三開的鐵板」。
針對市場上交易疲軟的狀況,房仲企研室專案經理曾敬德接受中國時報採訪時分析,其實在央行解除信用管制後,看屋、出價的人逐漸變多,但是因為「既期待又怕受傷害」,所以交易量仍未見激情演出。
---節錄自好房網News2016/05/02(賈蓉)

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房市崩比股災更可怕!陸恐硬著陸、人幣重貶撼全球
中國經濟硬著陸是全球最恐懼的夢魘,專家指出,要觀察中國是否硬著陸,房市可能是重要指標!中國砸錢撐住經濟,資金沒用於企業投資,反而被拿來炒房,導致房價暴衝。情況有如去年的陸股。要是中國房市也和去年股市一樣,以泡沫破滅告終,或許會導致經濟硬著陸、人幣重貶,向全球投下震撼彈。
MarketWatch專欄作家Craig Stephen 2日發文表示,去年北京當局釋出大量流動性救經濟,資金被拿來融資炒股,釀成股災,4兆人幣的陸股市值一夕蒸發。不少人擔心,類似情況如今在房市重演,更糟糕的是,房市修正的後果比股災更嚴重。回顧歷史,房市泡沫常為金融危機導火線。
中國房市重要性極高,是因為銀行擔保有50%都與房產相關,土地買賣也是地方政府主要的稅收來源。同時,中國家庭財富多用於投資房地產,萬一房價貶值,將影響消費開支,拖累新興的服務業。房市攸關銀行資產負債表和和家庭財富,因而被視為引發經濟硬著陸的重要搖擺因素。
文章強調,萬一房市逆轉,將牽動政府政策和資金流向。如果房市泡沫破裂,當局將被迫替銀行紓困,並全力避免通縮。北京或許會放手讓人幣重貶、抑或改採自由浮動匯率制。人幣重貶將引發資本外逃,家庭會大買非人幣資產、點燃新一波金價漲勢。更可怕的是,人幣驟貶、銀行體質孱弱,不只中國受創,原物料、奢侈品等需求也會備受打擊,全球經濟將遭受嚴重威脅。
英國電訊報、巴倫(Barronˋs)網站報導,瑞士信貸的Wei Yao說,今年第一季中國信貸規模暴增至人幣7.5兆元,年增率高達58%。這看來是北京當局的老把戲,利用投資帶動復甦,一如2009年的四兆人幣振興方案。當年的政策導致通膨、資產泡沫、產能過剩苦果。如今類似情況似乎重演,中國房價暴衝、產能過剩陰影再現。3月份水泥生產飆升24%、基礎建設投資也大增19%。
新華網3月初報導,根據海通宏觀的估算,中國一線城市房屋總價值可買下半個美國。海通宏觀指出,過去一年深圳房價漲幅超越紐約輝煌時期。
中國人民銀行4月15日公布,2016年3月份中國銀行業新增貸款為人民幣1.37兆元。2016年1月份中國銀行業新增貸款為人民幣2.51兆元、創歷史新高。
---節錄自MoneyDj新聞2016/05/04 08:26:48(陳苓)

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房價不漲不可能! 只苦到這2種人
房地合一稅嚇跑投資客,讓房市交易陷入低迷中,不過房仲董事長王應傑卻認為,依照現行的制度「房價不漲是不太可能」,有錢人依然喜歡利用房地產彰顯身分地位,政府打房只是苦到「買不起的人」跟「財務槓桿過度的人」而已。
房價跌多少才算落底價?房仲董事長王應傑在年代新聞《數字台灣》中表示,這樣的問題「沒有絕對的答案」,畢竟每個屋主的背景、動機大不相同,不缺錢的人根本不可能輕易出售房子。
王應傑認為,其實全世界資本主義國家的房地產,尤其是首都、精華地區「沒有不漲的」,而台灣人又習慣把房地產作為財產配置、身分地位表徵,因此依照現行的制度,「房價不漲不太可能!」。
對於目前房市一片冷清,苦無成交量的狀況,王應傑指出,其實政府打房只是打擊「買不起的人」及「財務槓桿操作過度的人」而已,有錢人大可繼續買房子彰顯身份地位,但首購族、小資族,卻仍然等不到買房的機會。
王應傑解釋,目前市場上有80萬~120萬戶空屋,政府應協助提升小資族的購屋能力,才能加速「水泥森林」的去化時間,政府不該再次雪上加霜,「最擔心新政府的社會住宅」,徒增房市供給量。
不過桓邦建設董事長李幹樂接受中國時報採訪時表示,其實目前已嗅到房市回溫的跡象,「谷底近在眼前」,市場上陸續傳出指標建案銷售率增溫、自住客買氣回籠的捷報,再加上房價「再大跌非常不易」,預期今年Q3將是自住客最佳的出手時機。
---節錄自好房網News2016/05/15 12:00(賈蓉)

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期待房價下修 45%民眾想下半年買房
520新政府上任,民眾購屋信心也回升了。根據房仲業者的網路問卷調查,發現在政權移轉、大環境不佳之際,國內民眾購屋意願不降反升,預計在下半年購屋的民眾比例約45%,相較3月底央行鬆綁房市管制時,提升了14.3%,顯示新政府上任後,有自住換屋需求的民眾還是願意進場買房。
蔡英文總統就職典禮後,台灣正式進入第3次的政權輪替。根據全國不動產企研室在5月20日至5月25日間,回收732份有效問卷的網路調查,結果顯示,下半年購屋意願提升至45%,有高達83%的受訪者認為欲購買的地區房價持續下修中或持平,僅有17%指出房價仍持續上揚。
全國不動產企研室主任張?勻分析,房市經過近年多項稅制改革,明顯壓抑炒作投資風氣,追價力道轉弱,大部分的購屋族都感受到房價軟著陸逐步下修的現況,顯然有降價才有可能成交,已是全民共識,利率、貸款成數反而不是交易關鍵。
調查發現,消費者的資產配置以「現金存款」為首,佔61.9%、其次是「國內不動產」為20.1%,顯示民眾認為現階段「現金為王,不動產為輔,以保本為主」;令人意外的是,海外不動產僅佔1.6%居末!
此外,值得注意的是,下半年沒有購屋計畫的受訪者表示不買房的主因有兩項,包括「經濟前景不明」以及「薪水太少或工作不穩定」。張?勻表示,預期在政局穩定、景氣逐步回溫後,下半年房市交易量可望優於上半年,不過房價仍將處於盤整階段,過去現買現漲的榮景已不復見。
---節錄自好房網News2016/05/29(蔡佩蓉)

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台灣房地產勢必走跌20年!5大理由之一:就算全額付清再出租...也要花64年才能回本
房價現在開始緩緩下跌,很多朋友想知道「是不是該進場買房了」?對於想成家立業的朋友,我會建議先看過我之前的文章:誰說買房子一定是好事?但對於想要逢低入場的朋友,我則是強烈建議...別傻了!
很多台灣人會被過去的印象束縛,以為房產長期一定往上,然而那僅僅的拔公獅子的鬃毛,根本沒有根據啊!
過去日本人也曾經像台灣人一樣,買房子就賺錢,賺錢就買房子,國際熱錢持續湧入,全國一片繁榮。巔峰時期,日本全國房產總價值,是美國全國房產總價值的4倍!
直到1990年,泡沫終於被戳破,房產價格持續下跌20年,跌了7成!也就是說原價1000萬剩下300萬...日本人才終於瞭解到,房子不會永遠漲。
這篇文章我自己整理了五大理由,有憑有據的告訴你,未來不是開玩笑的!台灣房地產肯定會下跌很久。
1. 人口紅利沒有了,買房潛力族減少
人口紅利簡單講就是:國家的勞動人力非常充足!舉例來說:A、B兩國都有100人,A國有80人是青壯年(20人老弱婦孺),B國有40人是青壯年(60人老弱婦孺),那A國就有很好的的人口紅利,B國則無。
從供需法則來看,勞動人口比例高(且持續上升)的國家,代表潛在有能力買房子的人夠多,當然房價才有機會持續上漲。但台灣的人口紅利在今年不幸轉下了!根據日本和美國經驗,這對房市是噩耗。而且在未來20年內,台灣勞動人口下降的趨勢不會變,因此未來的房產當然不樂觀。
2. 房價所得比全球領先,根本買不起房子
房價所得比就是:不吃不喝幾年買得起房子。如果看全台灣,這個數字已經超過10,如果只看天龍國(台北市),根據內政部統計,這數字已快到15了!也就是說要不吃不喝15年才買得起房子。而且這還沒考慮貧富差距加大,中產階級消失的問題。
但如果從全球房產的角度來看,很多歐美一線城市的房價所得比都低於10。我實在看不出台灣有何理由持續居高?而且台灣薪資凍漲,房價又有何理由再高?市場的熱潮終究會過去,房價再會跑,最後也必須回歸基本面。
3. 租金收益率全球最低,房東苦哈哈
租金收益率就是:花錢買房子收房租,一年有多少報酬。房地產本身是個很好的投資工具,因為除了買賣賺價差以外,租給房客也可以穩定的收取租金。
然而台灣租金收益率只有1.57%,根本就和銀行定存差不多。而且更煩人的是,租房給房客還要維護,家具也要折舊,若不小心空租個半年真的就要哭哭了。理性一點做比較,我寧願去買個定存股年賺3%以上股息。
到底台灣的租金率有多離譜?舉例來說:新北市一間1000萬的房子,頭期款準備400萬,和銀行借600萬,一個月可收租金1.5萬,但要繳房貸3萬。結果房東辛苦存錢買房,但是收租的錢根本不夠付房貸。
假如你完全不和銀行貸款,很有guts全額付清再來出租,根據統計,你要花63.69年才會回本,請你記得多吃點保健品,確保自己夠長壽。所以我認為買房當房東根本沒有吸引力,大家都不想當房東,房價又該如何持續漲?
4. 少子化的衝擊,以後沒「人」買房子
台灣新生兒人口,過去1980年近40萬,到了2000年剩30萬,到了2007年剩20萬...而且這個趨勢未來20年不會有變!你去西門町問年輕人,我保證一堆人告訴你「我不打算生小孩」,因為自己過都很緊了,更別說養小孩。
住屋需求是房地產最根本的價值,未來台灣人口越來越少,買家越來越少,房產又怎會上漲?
5. 政府全力打房,奢侈稅後又房地合一稅!
基本上住屋被大眾認定為一種基本人權,也就是說,不管是哪一個政黨或政客,都以「打投資客」、「人人有房住」為政見。
2011年政府為了打房實施奢侈稅,簡單來講,兩年內想脫手賺差價,就是要付出一筆不小的金額。
2016年政府再加碼實施房地合一稅,讓自住客更獲保障,讓投資客更痛。簡單來說:要自住很久才能免稅。投資客想短時間轉手賺差價變更難。
投資客的動作變少,房地產的成交量也勢必受影響,對於已經緊縮數年的台灣房市,這些政策對房價無疑是當頭棒喝,也會持續影響未來長期房地產業。
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對於我自己而言,未來資金不太會再往房地產投入,除非是為了符合眾多附加價值的自住,否則錢寧願放在股市中賺穩殖利率。
如果你剛好在想「最近房地產好像跌深了,可以入場搶便宜,投資個幾年後賺一手。」那希望這篇文章可以給你多方的觀點,協助你思考未來的投資策略。

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