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營建產業

房市觀望氣氛濃!4月營建業營業氣候連4跌

台灣經濟研究院今(26)日公布4月營建業營業氣候測驗點為83.03點,較3月的89.35點下跌6.32點,呈現連續4個月下滑的態勢,台經院指出,國內房市觀望氛圍仍濃厚,未來半年國內房市宜謹慎以對。
台經院進一步表示,4月政府調控房市動作頻頻,加上美國聯準會(Fed)持續逐月縮減購債規模使資金逐步流向股市、以及政經情勢仍顯動盪,國內房市觀望氛圍濃厚,其中,營造業因土木工程業務動向更趨於疲軟。
展望未來,台經院認為,受限於公共建設投入規模持續萎縮,且重大政經方案也尚未完成立法審議,導致工程款項提列及其到位速度明顯放慢,再加上在建工程推進情況不甚樂觀,人力、機具以及料源等皆不足,營造業未來半年景氣以轉差看待。
另一方面,有鑑於政府對於房市調控力道日益加大、國稅局查稅力道越來越嚴格以藉此防堵租稅漏洞,加上資金移轉效應有增無減、部分公股行庫持續緊縮房貸,未來半年國內房市更應謹慎應對。
---節錄自鉅亨網2014/05/26 11:15(王莞甯)

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徐佳馨:今年房市難熱,投資審慎、自住選區

在政府不斷打房與查稅的壓力下,五月份交易量出現明顯萎縮,住商不動產統計旗下加盟店成交量後發現,和四月份相比,整體成交量減少14.2%,本月表現雙北市與台中最弱,分別萎縮21.9%、17.2%與18.6%,桃園、高雄反而逆勢翻揚,分別成長15.7%與5.5%,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,財政部一系列包括查稅、打囤房等政策,讓市場對於後市普遍看壞,加上許多地區價格已經來到歷史高點,買方出手相對保守,是交易量轉軟的重要因素。今年以來,從一二月份以降,買氣僅在三、四月份稍稍開展,時至年底選舉不遠,加上第三季淡季到來,市場觀望氣氛可能將更加濃烈。
徐佳馨分析,綜觀往年五月交易,雖為報稅季節,但是若市場呈現多頭格局,買氣仍不受影響,而今年政府動作之大,也讓不少買方認為價格有回跌之虞,出手更為保守,值得一提的是,賣方雖然積極汰弱留強,委售量明顯增加,可惜在政策與選舉變因下,買方買單意願不高,也讓交易更顯寂寥。
在區域表現上,桃園與高雄交易最為暢旺,和4月相比,分別成長15.7%與5.5%,受惠於比價效應、年底升格與重大建設三大利多,也讓買氣大為發燒,高雄由於重大建設多,加上在五都仍屬房價後段班,自然能吸引資金進駐。此外,雙北市與台中表現不佳,雖說暴雨可能影響交易,可是大幅萎縮主因應在價格與買方對後市不安定感兩大因素。
縱觀後市,徐佳馨認為,面對政策與銀行端的雙殺,今年交易量難有漂亮表現,對於投資客戶來說,進場前得要審慎評估,而自用客戶在此時進場,雖然長線持有必然降低風險,但仍要選對區域,才能常保平安。
---節錄自時報資訊2014/05/30 16:33(郭鴻慧)

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萊坊全球調查 去年房價漲勢排名:杜拜、中國奪冠亞

《CNBC》周二 (3日) 報導,根據房地產顧問公司萊坊 (Knight Frank) 的全球房價指數,盡管政府努力降溫下壓房價,但杜拜過去一年來房產價格依然狂飆上揚,漲勢奪下世界冠軍。
截至今 (2014) 年 3 月,杜拜房價在 12 個月期間增長 27.7%,是指數調查 54 個國家中的第一名。不過第一季期間杜拜房價僅小升 3.4%,遠低於前一年同期的 9.2% 增幅。
杜拜當局去 (2013) 年 10 月將房產交易費用加倍,並限制房屋貸款,希望讓房市順利降溫,但由此看來政府措施並沒有太大成效。
中國和愛沙尼亞分別在指數排行中名列亞軍季軍,房價成長比率分別達 17.5% 和 16.2%。
在此同時,美國、澳洲與冰島亦打進前十排名,新興經濟體則包括土耳其和巴西。美國房價去年上漲 10.3%,澳洲和冰島則分別揚升 10.9% 和 9.7%。
本次調查 54 國中,房價呈現下跌的有 14 個國家,其中亞洲僅有兩國:新加坡和日本。
根據萊坊亞太地區研究主管 Nicholas Holt 指出,政府打房措施和貸款條件趨向嚴格,是新加坡房價挫低主因;而在日本方面,安倍經濟 (Abenomics) 提振房價的努力看來尚未發揮成效。
其他房價挫低的地區位於歐洲,克羅埃西亞、賽普勒斯和希臘的跌勢最重,分別下滑 9.7%、8.7% 和 8.4%。不過萊坊稱歐洲房價的跌勢已經趨緩。
以地區基礎來看,中東的年度、季度房價增長速度最快,接下來是南美洲。而歐洲的季度成長速度最慢,年度成長率更是落為負數。
整體而言,全球房價成長速度放緩,萊坊指數今年第一季揚升 0.6%,低於前一季的 1.2%。以年度基準來看,世界房價揚升 7.1%。
---節錄自鉅亨網2014/06/04 15:30(李業德)

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房市雜音不斷,下半年難脫低氣壓

政府打房仍未縮手、美國QE政策開始轉向及預期升息,不動產稅制日趨嚴謹,再加上七合一選舉時間逼近,房市雜音不斷,下半年房市恐難脫離低氣壓,各方保守以待。
華固總經理洪嘉昇表示,台灣政府三大部會積極阻止房價不合理上漲,再加上稅務及資金面,今年房市景氣持平看待。他指出,房市自今年第二季起開始呈現價穩量縮的格局,未來個案表現將會更為明顯,價格合理、地點又好的個案去化速度仍快,建商的品牌力將會成為個案表現差異大的主因。
全坤建總經理廖學新表示,在政府各項打房政策壓抑下,目前房市表現較頓,成交量放緩,他認為未來將以個案表現為主,房價將呈微震盤整的格局。廖學新指出,房價一直掉不下來,主因在於土地供給量有限,地主恃寵而驕,土地售價不斷喊漲,讓建商的土地成本只增不減,加上都更推動困難,原料供給減少,而營造成本居高不下,房價要下修有實際上的難度,未來2~3年將會以盤整為主。
台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,房價短期的漲跌還是要回歸「資金供給面」及「經濟基本面」,「資金」推動房價,「經濟」穩定房價,因此「資金供給面」及「經濟基本面」就是房價雙引擎。以目前在資金面因景氣復甦緩慢,升息空間有限,因此還是很充裕;在經濟基本面上,歐美、台灣應該已經走過最壞谷底,景氣回升就剩時間問題,在未來偏多的格局中,實價登錄反而得到支撐,因此呈現「量縮價增」現象。目前也許會因為年底選舉而有短期的晴空亂流,但預計多頭格局還是可以穩定發展。
信義房屋指出,穩健復甦的經濟動能仍有利提振購屋需求,而美國QE政策開始轉向及預期升息,加上下半年將檢討不動產稅制,且年底又有地方公職人員選舉等影響,難免對購屋買氣造成一定程度干擾,因此對今年市場的態度相對謹慎,預期自用型客戶將成為房仲市場的主要客層。
---節錄自時報資訊2014/06/13 10:08(郭鴻慧)

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8.3億!北市豪宅總價再寫新高

最新一波今年4月16-30號辦妥登記的實價登錄資料公布,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,這波公開的資料中,指標雙北市的亮點個案,北市住宅部分,信義區忠孝東路五段「皇翔御琚」,本次揭露一戶於今年3月交易,樓層為9樓,總價高達8億3453萬,每坪單價277.3萬,總價部分,創實價登錄以來北市豪宅新高價位,至於單價部分,則僅次於先前揭露「帝寶」的每坪298.2萬。
另外,信義區信義路五段91巷「寶徠花園廣場」,這次也揭露一戶18樓,總價1億8500萬,未拆算車位,單價150.6萬,價格符合市場行情;至於新北市部分,新店區青山路「青山鎮-青擘特區」這次揭露1筆今年2月的成交資料,每坪成交價位73.7萬,總價高達2億1980萬,雖較上次同社區揭露的單價79.7萬、總價2億7288萬略低,但「青山鎮-青擘特區」已是目前新店區住宅指標個案。
黃舒衛指出,由這次「皇翔御琚」揭露的交易總價高達8.3億,創北市豪宅實價揭露總價最高來看,顯示目前高資產人士購買力依然相當驚人,指標稀有頂級豪宅依然不乏接手買方。不過,由於今年政府針對高總價產品加強查稅與管控,今年整體北市豪宅量能確實較去年萎縮,雖前陣子信義區「陶朱隱園」喊出每坪800萬的天價,不過,實價網上尚未出現每坪300萬以上的豪宅交易紀錄,目前市場氣氛相當保守,現今市場仍以個案表現為主。
---節錄自時報資訊2014/06/16 14:02(郭鴻慧)

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實價首見,豪宅預售屋每坪衝破200萬元

據最新一期公布的實價揭露資料中,出現兩戶每坪兩百萬元以上的豪宅交易個案,其中信義計劃區的豪宅案「皇翔御琚」,9樓成交最高8.35億元,換算每坪單價為277.3萬元,續創社區新高價,大安森林公園第一排的預售案「水樹之間」,高樓層也有每坪210.3萬元的成交紀錄,是實價揭露首度預售屋買賣出現每坪200萬元以上的交易紀錄。
統計目前公開的成交資訊之中,目前已經有8個豪宅社區,出現每坪200萬元以上的交易紀錄,此次揭露的「皇翔御琚」,又出現8億元以上的大型豪宅交易,每坪單價則略高於先前的成交紀錄,每坪為277.3萬元,為目前該社區的最高單價。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,預售屋買賣的揭露中,則首度出現每坪200萬元以上的交易紀錄,大安區的預售案「水樹之間」,最高成交每坪210.3萬元,該案位於大安森林第一排,中高樓層享有大安森林公園景觀優勢,10樓以上成交單價在每坪197萬元以上。
曾敬德表示,預售屋買賣揭露還有改善的空間,從實價登錄至今,台北市各行政區雖持續出現預售買賣的實價資料,但至今還有松山區無預售案實價可查,且整體揭露的數量也相對有限。
---節錄自時報資訊2014/06/17 08:43(郭鴻慧)

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富邦人壽信義區再插旗 A25案172億元奪標

富邦人壽今日又在信義區插下第三支旗!備受矚目的信義計畫區A25地上權由富邦人壽,以權利金172.88億元的價格得標,雖然溢價率僅0.046%(800萬元),不過以總金額來看,卻是僅次於世貿二館的268.88億元,以及台北101的206.89億元,位居地上權標案第三高。
富邦人壽表示,本案基地坐落於臺北市信義計畫區松高路與松勇路口東北側,區域內A級辦公大樓、五星級飯店及百貨商場林立,商業氣息濃厚,再加上信義計畫區為臺北市最精華之地段,區位及交通條件極為優異,且此基地為區內僅存最大宗之未開發土地,區位優勢無可取代,為近期難得之優質不動產投資標的,因此經過深入評估分析後決定參與投標。
永慶資產管理協理黃增福認為,今天標售的信義計畫區A25土地,位於松高路與松勇路口東北側,鄰近捷運市政府站,地理位置優越,總面積5451.66坪,土地使用分區為業務設施區,容積率400%,地上權存續期間為50年,未來富邦人壽可規劃開發購物中心、企業總部辦公大樓、國際觀光旅館、餐飲服務業等複合式商業使用。
黃增福說明,由於市場資金充沛,加上信義計畫區是台北市重點發展區塊,土地具稀有性,可建築的素地不多,好地段仍舊吸睛,同時,在陸客來台人數持續攀高之際,百貨、零售、購物商場以及旅館等各項服務產業都有了脫胎換骨的機會,而陸資來台投資金額也有增加趨勢,商辦需求也與日俱增,因此,在A25在權利金下修之後,就引燃壽險公司獵地的興趣,這應該也是富邦人壽今日會投標的主因。
不過,由於地上權後續開發時程長,加上未來招商順利與否充滿變數,投報率可能偏低,因此,富邦既想插旗,但也須兼顧到資金回收的考量,以及未來公告地價調漲的壓力,才會以貼近底價的加價800萬元參與投標。
富邦人壽表示,持續看好精華地段不動產投資,此類公有土地地上權招標案件,不僅有利於富邦人壽獲取長期穩定租金收益,並且是富邦集團以實際投資行動表達對政府公共建設政策的支持。
---節錄自鉅亨網2014/06/24 18:21(許庭瑜)

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北市松山區土地,每坪707.9萬元

台北市實價資訊更新,北市兩塊土地交易單價突破700萬以上,備受矚目,分別是中正區城中段一小段511~540地號,總價14.1億,面積200.86坪,換算每坪單價702萬,交易時間為103年3月;另一塊則是松山區美仁段二小段481~510地號,總價8,351萬,面積11.8坪,土地每坪單價707.9萬,交易時間為103年1月。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,松山區土地每坪衝上707.9萬,成為實價揭露以來松山區新地王,以該地點周邊的不動產發展現況,推估應為建商整合周邊土地,才願意以如此高價購置土地。
今日實價揭露的中正區城中段土地,位於西門町知名老店「雪王冰淇淋店」後方,鄰近延平南路、武昌街口,應是今年3月昇陽建設以總價14.1億元、溢價率10%,打敗3組競爭對手所標下的土地。劉怡蓉分析,該地土地使用分區屬商四(容積率為800%),但臨12.73米的延平南路,容積率只能用636.5%,以銷售坪數1.6倍計算,樓地板約可蓋2,035坪。
該土地臨武昌街口為台火持有,台火去年申請都更劃定,昇陽以高價標地,如果與隔壁台火一起都更,如此土地整合後臨武昌街口,容積率可以提高使用,但「雪王冰淇淋店」並未參加都更。若以該土地自行興建,昇陽每坪要賣120萬,才有兩成利潤。但若能整合台火土地,每坪單價成本可以降低。
至於松山區美仁段二小段土地,則有11.8坪的土地,要價8,351萬,換算土地每坪單價飆上707.9萬,劉怡蓉表示,八德路三段老舊社區有建商整合成功,欲推出25~65坪的建案,該區域周邊有知名學校敦化國中及敦化國小,附近也有中崙完全中學,加上未來有松山線通車的利多加持,因此吸引建商願意以高價購置周邊閒置土地,讓街廓更完整。
---節錄自時報資訊2014/06/25 14:43(郭鴻慧)

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央行下重手,房貸殺至5成

央行修正「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」,自6月27日起實施。修正重點為:
1.購屋貸款之特定地區範圍增列新北市4個行政區(五股區、泰山區、八里區及鶯歌區)及桃園縣4個行政區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)。
2.新增全國不分區單一借款人之第3戶以上購屋貸款,最高貸款成數為5成之規定。
3.調整高價住宅認定標準,並將最高貸款成數降為5成。
4.調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數為5成。
---節錄自時報資訊2014/06/26 17:00(任珮云)

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928推案,爆3000億天量

好房雜誌調查今年全國928檔期的推案量(自9月1日至10月30日),統計顯示,928檔推案量達3035億元,創下全國928檔期推案量的歷史新高!案量10億元以上指標性的建案合計多達81個,全國指標性重案有50個,其中台北市指標建案有8個、新北市指標建案有16個、桃園地區指標建案有5個、台中市、高雄市指標建案則各有7個。
高總價豪宅去化不易下,雙北市928檔期僅有5個豪宅建案推出。新北市方面,928檔期熱門的推案區域集中在新莊、土城、淡水及中和一帶。近年以桃園航空城為號召的桃園房市,在投資客大量退場下,928檔期推案量出現明顯萎縮的市況,指標性建案僅6個,房市急凍的市況明顯可見,之前熱門的高鐵特區更只有1個指標建案逆勢面市。
與桃園市況一樣,新竹地區的指標推案也只有4個,主戰場的竹北市與新竹市,出現近年928檔期少有的稀疏推案,度小月過928檔期的特殊市況,近年少見。反觀台中市與高雄市,與北台灣的市況大相逕庭。台中市928檔期推案量預估有350億元的新推案量,包括國泰、太子、惠宇、達麗、富宇及聚合發等指標性建商都有重案推出,熱門推案區則分布在七期及市中心的西區與南屯區。
至於高雄市,雖有氣爆的陰霾籠罩,預估仍有250億元的案量會推出,包括百立、永信建、城揚及福懋、隆大等知名建商,將有代表性建案推出,熱門推案區則分布在鳳山及楠梓區。
好房雜誌社長倪子仁表示,今年928檔驚爆新天量,3,035億元的案量石破天驚。大的案量,是否意味928檔期為被業者視為最後一波的逃命線?還是建商面對打房政策及年底大選前不得不推案的窘局?利空消息不斷拋出,加上買氣氛圍不佳,這時候大量推案會不會加大供給量與賣壓,房價會鬆動得更快?對房市會是雪上加霜?大家都在等著看!
---節錄自時報資訊2014/08/11 11:48(郭鴻慧)

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不動產稅改達4大共識 房地合一稅傾向從輕課稅

財政部召開了2場「建制不動產交易所得稅制」座談會後,共達成4大共識,包括:房地合一課所得稅、長期持有要優惠、自用住宅一定要優惠、土地增值稅一定要適當處理。其中,預定年底提出房地合一制所得稅改革法案,且傾向朝「從輕課稅」設計。
財政部房地合一座談會是續就前1場座談會討論的議題廣泛交換意見,如:(1)無法提示房地實際取得成本者,應如何認定其成本?(2)農業用地及農舍是否排除於課稅範圍?(3)是否對長期持有者或僅有一間自住房屋者給予優惠?及(4)特種貨物及勞務稅是否併同檢討等。
綜合2場座談,財政部張盛和表示,共達成4大共識,包括房地合一課所得稅、長期持有要優惠、自用住宅一定要優惠,以及土地增值稅一定要適當處理。
張盛和表示,與談者大多支持土增稅優惠必須轉軌,並指出可以有兩種作法,一是稅額扣抵,二是稅基相減,將土增稅的稅基由綜所稅中減掉,也對納稅人有利。
對於房地合一稅是否採與綜所稅分離課稅?張盛和也指出,此部分已經比較有共識;他進一步表示,財政部將研擬房地合一、實價課稅的修法案,預計年底完成所得稅法部分條文修正草案送交行政院,最遲於明年上半年開議的立法院會審議。財政部估計,若修法工程順利,明年房產交易即可能落實實價課稅。
張盛和也特別指出韓國設排富條款的例子,韓國是持有自用房屋2年以上、金額9億韓元(約新台幣2800萬元)以下可以享有優惠,表示也可以效法韓國在所得稅上設定短期買賣加重課稅。
至於奢侈稅的存廢,張盛和昨日重申,若房地合一課徵所得稅時,房市平穩、炒風不再,「奢侈稅就可退場」;不過,房改盟與社會住宅推動聯盟等社會團體反對廢稅;建商、房仲等業者,則一面倒支持奢侈稅應儘速廢稅,意見明顯尚不一致。
---節錄自鉅亨網2014/08/20 09:20(陳慧凌)

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「碧潭有約」標脫率僅3成,創近年捷運共構宅新低

今(25)日台北市捷運工程局開標「碧潭有約」,總戶數23戶,吸引13封標單,開標結果,有7戶標出,標脫率為30.43%,平均溢價率2.84%。標脫率僅三成,創下近年捷運共構宅最差標售紀錄。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示,此次標售的坪數有27坪、67~73坪以及92坪,標售底價為1403萬~4140萬元,此次開標的戶數以中低樓層為主,而坐落面向是影響此社區房價差異的關鍵,面碧潭的成交均價價每坪70萬~75萬元,而面中庭的房價就會相對差一點,平均房價在55萬~65萬元。此次標售,看的人多、買單的人少,因房價已高過投資線,使得置產族進場意願低,惟此次是繼5月未標售出去,再次到市場出售,顯見小坪數在市場賣相尤佳。
---節錄自時報資訊2014/08/25 17:15(郭鴻慧)

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氣爆意外雪上加霜,8月高雄房市交易衰退近2成

今日高雄市公布8月建物買賣移轉棟數為2773戶,月減18.9%,與去年同期比較則減少19.4%。區域排名以三民區、鳳山區與左營區交易量分別為489戶、364戶與316戶位居8月份交易量前三名。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說明,高雄市氣爆事件影響,不僅影響高雄市民生活氣氛,一度造成高雄市民對於居家安全的疑慮。區域房市買氣在政策嚴管、積極查稅與銀行限貸等影響轉冷,再加上氣爆事件,首當其衝的是災區所在及周邊行政區量縮約3成,全市8月交易量再度量縮18.9%,若與去年同期比也是接近兩成的衰退。不過,在各界積極熱心提供金援與實質幫助,再加上市政府災區石化管線永不准再用的宣示,產業與居住安全的議題將更廣泛被重視,有益於高雄未來健康轉型,促進居住品質的提升。
黃舒衛分析,近期政府積極查漏稅、銀行房貸趨嚴以及房地合一稅制改革議題未定,讓投資與置產族群縮手觀望,而自助買方市場卻預期房價下修的預期心理,遞延購屋的決定,形成房市雖有買方來看屋,但出價意願不高或出價落差較大,與屋主不認為目前房價有修正的風險產生,形成價格認知落差,交易量陷入膠著的階段。黃舒衛解釋,統計8月份六都會區的交易量與往年各月比較,已創下官方統計95年以來同期的新低,台北市與新北市更創下連續半年單月成交量同期新低的紀錄,可見政策嚴管投資炒作、囤房置產與買賣雙方價格認知分歧,多重因素造成量能凍結的發生。
---節錄自時報資訊2014/09/03 15:46(郭鴻慧)

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皇翔御琚首見二手交易,每坪275萬元

北市地政局今日揭露最新一週的實價資訊,信義區知名豪宅「皇翔御琚」首度出現二手交易物件。交易時間為103年7月,建坪217.7坪,總價5.36億,單價扣除車位每坪275萬。與過去「皇翔御琚」揭露的行情相較,價格並未創下新高,屬於「行情價」。另一個交易亮點,士林區大東路91~120號的透天厝交易,交易時間同樣103年7月,總價3億6723萬,地坪203.58坪,登記建坪則為202.26坪。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,本筆交易位於13樓,雖屬於中高樓層,但因為是二手交易,且前手持有超過3年的時間,所以未能創造新高價,不過這也顯示豪宅市場儘管受到央行關注,但仍可以透過法人配置公司資產進行投資,顯見優質產品仍然受到高資產族群的青睞。「皇翔御琚」為5年內新屋,且挾帶亞洲10大豪宅聲勢,北市除了「仁愛帝寶」之外尚無人能出其右,未來還能觀察信義計畫區尚未推出的豪宅建案,包括陶朱隱園、富創D3、寶豐隆D5、冠德興雅學區等案,是否有機會擠下大安區成為新豪宅之王。
士林區的透天交易部分,洪佩君指出,該案件距離士林捷運站2號出口僅300公尺,距離士林夜市北側入口也是300公尺,地理位置相當優越,且土地超過200坪相當難得,該案件使用分區經由「北市主要計畫商業區」的計劃案已於84年由住三變更為商三(特),因此周邊對於公共及娛樂設施的限制已大為放寬,本身土地的利用強度也有變化的機會,未來若是朝小型平價商旅或其他營業設施做發展,坪效應能獲得相當大的發揮。
---節錄自時報資訊2014/09/24 15:32(郭鴻慧)

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